Раздел земельных участков

Раздел земельного участка – вид кадастровых работ, при которых из исходного земельного участка образуются новые участки, а сам исходный участок прекращает свое существование. Исключение составляют земельные участки, предоставленные дачным или садовым некоммерческим объединениям, а также участки в государственной или муниципальной собственности. В этих случаях исходный земельный участок сохраняет свое существование в измененных границах.

В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации земельный участок может быть делимым и неделимым. Согласно п.2 ст.6 ЗК РФ делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых образует самостоятельный земельный участок. Незастроенный земельный участок может быть делим с учетом соблюдения его разрешенного использования и минимального размера. Согласно ст.33 ЗК РФ обязательным критерием делимости является соблюдение предельных (максимальных и минимальных) размеров земельного участка. Предельные размеры участков для дачного строительства, ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, вообще участков из земель сельскохозяйственного назначения устанавливаются законами субъектов РФ (п.1 ст.33 ЗК РФ, п.1 ст.4 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения). Предельные размеры участков для подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства устанавливаются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

Основные условия для раздела:

- характер сведений ГКН (статус записи о земельном участке) не должен иметь статус временный. Статус земельного участка указывается в реквизите «17» Кадастровой выписки. Другими словами в реквизите «17» должна отсутствовать запись «Сведения о земельном участке носят временный характер»;

- координаты делимого земельного участка должны быть определены с нормативной точностью, т.е. в реквизите «16» Кадастровой выписки о земельном участке должна отсутствовать надпись «Граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства»;

- каждый из образуемых земельных участков в результате раздела должен иметь размеры не менее установленных законодательством.

Раздел земельных участков производится посредством подачи заявления о постановке на кадастровый учет с приложением межевого плана.

Для подготовки межевого плана на раздел необходимы следующие документы:

● Свидетельство на землю;

● Кадастровая выписка;

● Доверенность (если действует доверенное лицо);

● Согласие собственников на раздел земельного участка;

Объединение земельных участков

Объединение земельных участков – вид кадастровых работ, при которых из нескольких смежных земельных участков образуется один участок. При этом исходные земельные участки прекращают свое существование, а вновь образуемому земельному участку присваивают новый кадастровый номер.

Объединение участков возможно при следующих условиях:

• принадлежности всех участков к одной категории земель и одному виду разрешенного использования;

• все исходные участки должны располагаться в одном и том же поселении, городском округе, населенном пункте и субъекте Российской Федерации;

• вновь образованный путем объединения земельный участок должен удовлетворять требованиям о предельных максимальных размерах, установленных в соответствии с земельным законодательством;

• координаты характерных точек границ всех исходных земельных участков должны быть определены с нормативной точностью;

• участки должны граничить друг с другом;

• участки, оформленные на праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, безвозмездного срочного пользования, должны принадлежать одному правообладателю.

В том случае, если у объединяемых участков один собственник, право собственности на исходные земельные участки переходит к образуемому земельному участку. Если собственники разные лица, то при объединении участков возникает право совместной долевой собственности.

При разделе и объединении земельных участков на основании предоставленных документов формируется межевой план, который передается заказчиком в орган кадастрового учета, для постановки на государственный кадастровый учет.

Перераспределение земельных участков

Перераспределение земельных участков – вид кадастровых работ, при которых из одних земельных участков, соседних друг с другом, образуются новые участки.

Перераспределение земельных участков совмещает в себе процедуры раздела и объединения участков. Применяется эта процедура в тех случаях, когда владельцы смежных участков хотят произвести обмен или продажу друг другу частей своих участков. В такой ситуации невозможно заключить договор купли-продажи, поскольку невозможно поставить на кадастровый учет отдельную часть участка. При перераспределении нескольких смежных земельных участков образуются несколько других смежных земельных участков, и существование прежних смежных земельных участков прекращается.

В случае, если перераспределяются участки, находящиеся в частной собственности по согласию сторон, то права переходят на вновь образованные участки в соответствии с договоренностью между сторонами.

Процедура перераспределения имеет ряд ограничений. Так, размеры образуемых при перераспределении земельных участков, не должны превосходить предельный размер земельного участка, установленного законодательством или градостроительным регламентом. При этом перераспределяемые земельные участки должны иметь одинаковую категорию и один и тот же вид разрешенного использования, кроме того, они должны находиться в одном и том же муниципальном образовании и субъекте РФ или населенном пункте.

Как и собственники земельных участков, так и землепользователи, арендаторы и залогодержатели земельных участков должны в письменном виде выразить свое согласие на проведение работ по перераспределению границ земельных участков. Вышеуказанное согласие прилагается к землеустроительной документации, оформленной для внесения сведений в кадастр недвижимости. Согласно действующему законодательству в сфере кадастра недвижимости такой документацией является межевой план.

В случае если межевой план оформляется в результате кадастровых работ по образованию земельных участков путем перераспределения, на отдельном листе, включаемом в состав Приложения, приводится протокол образования земельных участков.