Об исправлении кадастровой стоимости стоит позаботиться уже сегодня

Собственников объектов недвижимости, от квартир и маленьких дач до роскошных особняков, вскоре ждёт одно существенное изменение: введение нового единого налога на недвижимость. Сумма нового налога будет зависеть не от инвентаризационной стоимости, как раньше, а от кадастровой оценки, которая должна быть приближена к рыночной стоимости жилья. И эта цифра уже очень значительная.

Но всегда ли кадастровая стоимость определена верно? А если она необоснованно завышена? От ошибок никто не застрахован, но как только сведения о кадастровой оценке объекта недвижимости попадут в налоговые органы, будущий налог на объекты недвижимости будет начислен исходя из данной суммы, а владельцу ничего не останется, как уплачивать его весь тот временной период, пока будут длиться разбирательства по оспариванию кадастровой стоимости.

Поэтому эксперты отрасли настойчиво рекомендуют позаботиться об этом заранее, до момента начисления налога. Чтобы понять, сколько придётся платить по налогу на недвижимость в ближайшем будущем, уже сейчас необходимо обратиться в кадастровый орган и запросить сведения об оценке вашей недвижимости, дабы убедиться в том, что она выполнена верно.

ГДЕ УЗНАТЬ О КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ СВОЕГО УЧАСТКА

Справку о кадастровой стоимости земельного участка можно запросить в любом филиале кадастровой палаты.

Если обращаться в кадастровый орган по каким-либо причинам неудобно или затруднительно, вы можете попробовать найти эти данные на доступных специализированных ресурсах. Так, согласно законодательству об оценочной деятельности, результаты определения кадастровой стоимости должны быть утверждены органами власти регионов и местного самоуправления и размещены в печатных изданиях, а также (по желанию властей) в Сети Интернет в течение десяти дней с момента утверждения.

Кроме того, имеется и специализированный веб-сервис, предназначенный именно для этой цели. Вся информация о кадастровой оценке находится на официальном сайте Росреестра, в разделе «Государственные услуги», подразделе «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме on-line». Чтобы узнать кадастровую стоимость своего участка, нужно зайти на эту страницу, выбрать регион, затем свой район, и ввести почтовый адрес или кадастровый номер участка.

Глава федеральной службы Росреестра Наталья Антипина сообщила в интервью «Российской газете» о том, что уже подсчитана суммарная кадастровая стоимость земельных участков по всей стране: она составила 186 триллионов рублей. Чтобы получить эту цифру, нужно было собрать данные результатов проведения государственной кадастровой оценки в период с 2006 по 2010 год. А вот суммарную стоимость всей российской недвижимости пока определить невозможно, т.к. четыре региона (республики Татарстан, Дагестан, Кабардино-Балкария, а также Ленинградская область) ещё не предоставили утверждённых данных.

ЕСЛИ НЕ СОГЛАСЕН

Итак, основная часть работы кадастровыми оценщиками уже проделана. Но где гарантия того, что она выполнена верно? При малейших сомнениях в том, что кадастровая стоимость вашей недвижимости необоснованно завышена, следует незамедлительно обратиться к независимому специалисту в этой отрасли с целью перепроверить сведения. И если ваши подозрения в ошибке оценщика подтвердились, у вас есть время оспорить кадастровую стоимость до момента начисления налога. А вот позже, когда «грянет гром» и вам придёт налоговое извещение, изменить что-либо будет куда труднее и весь тот период, будет длиться разбирательства по оценке вашей недвижимости, указанную сумму налога всё же нужно будет уплатить.

Закон предполагает два основания для оспаривания кадастровой оценки. Первое из них – это недостоверность сведений, которые были использованы в ходе проведения кадастровой оценки по отношению к тем или иным характеристикам объекта недвижимости. Это может быть, например, ошибочно указанная площадь участка или помещения. Другое основание для оспаривания, когда владелец недвижимости по собственной инициативе заказывает рыночную оценку объекта по состоянию на ту же дату, на которую была установлена и кадастровая стоимость, полученная в ходе проведения оценки в массовом порядке, и результаты их значительно отличаются.

К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости прилагаются:

1) кадастровый паспорт объекта недвижимости;

2) нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости — в случае если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;

3) документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, — в случае если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений;

4) отчет — в случае если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;

5) положительное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности такой саморегулируемой организации оценщиков в случаях, установленных уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, в порядке создания и работы комиссии.

Могут прилагаться и иные документы, в зависимости от конкретного случая.

Информация о том, как действовать в этом случае, как правильно написать заявление и какие документы приложить к нему, находится на упомянутом выше официальном сайте Росреестра. В течение месяца комиссия обязана рассмотреть ваше заявление и отреагировать на него.

ПАРАМЕТРЫ ОЦЕНКИ

Интересный вопрос: от чего зависит кадастровая стоимость объекта недвижимости? По каким критериям работают оценщики? Где они прописаны? Ведь у разных специалистов почему-то получаются разные результаты, и порой разница это слишком очевидна даже человеку несведущему.

Среди наиболее весомых факторов, которые влияют на кадастровую оценку, можно назвать следующие:

- экономическая ситуация в регионе;

- принадлежность объекта недвижимости к какому-либо определённому сегменту (коммерческому, жилому);

- расположение объекта: насколько он удалён от центра села или города, от узла путей (железнодорожной станции);

- год постройки;

- площадь помещения или участка;

- материал, из которого построен объект недвижимости.

Эти и другие факторы в своей совокупности оказывают самое непосредственное влияние на результат кадастровой оценки.

Однако каждый оценщик самостоятельно выбирает подход, методику и модели для определения кадастровой стоимости. Такое право оценщикам предоставлено федеральными стандартами оценки, пояснила Наталья Антипина. Поэтому результаты различаться, конечно, могут. При отсутствии недобросовестных действий при проведении оценки эта разница незначительна. В настоящее время Минэкономразвития России совместно с Росреестром работает над изменениями порядка работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. «Согласно этим изменениям, например, при подаче заявления на пересмотр кадастровой оценки в том случае, когда результат независимой оценки более чем на 30 процентов отклоняется от результата массовой кадастровой оценки, потребуется заключение эксперта или саморегулируемой организации оценщиков на отчет, составленный по итогам такой независимой оценки», – пояснила глава Росреестра..

Для того чтобы упростить процедуру обращения за исправлением ошибок, Росреестр совместно с ФНС России трудится над созданием нового сервиса, который позволит сообщить об ошибке прямо на сайте, в личном кабинете налогоплательщика. Получив такое сообщение, ФНС России и Росреестр проверят имеющиеся у них сведения, и если будет выявлена техническая ошибка, она будет устранена без дополнительных походов гражданина в государственные органы. Человек получит информацию о результатах рассмотрения сообщения также через личный кабинет налогоплательщика, добавила Наталья Антипина.

По действующему законодательству, кадастровая стоимость должна пересматриваться не реже чем раз в пять лет. Не реже – чаще можно, если на то указывает, например, пожелание органов местной власти. Обычно это делается, когда тем или иным образом улучшается инфраструктура, прокладывается новая дорога и т.д. Всё это увеличивает рыночную стоимость недвижимости, расположенной в данной местности. Например, построили хорошую дорогу к удаленному населенному пункту, рыночная стоимость недвижимости, по логике, должна вырасти.

С 1 января 2013 года организатором кадастровой оценки выступают органы власти субъектов. В ведении Росреестра остаётся ведение фонда данных кадастровой оценки, формирование по запросу органов власти субъектов РФ перечень объектов недвижимости, подлежащих кадастровой оценке, создание комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.